PATTERNLAB.pl | Pracownia projektowa Rzeszów | Architekt | Kinga Wicińska – Zdziebko
Budowa domu krok po kroku to skomplikowany proces, który wymaga spełnienia licznych formalności oraz zdobycia szeregu pozwoleń i dokumentów. Rozpoczynając tę drogę, należy przede wszystkim uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy.
Kluczowymi etapami prowadzącymi do realizacji projektu domu są przygotowanie mapy zasadniczej, projektu budowlanego oraz uzyskanie pozwolenia na budowę.
Niezbędne są również takie kroki jak prowadzenie dziennika budowy, a także zgłoszenie rozpoczęcia i zakończenia budowy.
Od czego zacząć budowę domu?
Przed rozpoczęciem budowy domu należy podjąć kilka kluczowych kroków. Po pierwsze, trzeba uzyskać odpowiednie pozwolenia i zgłoszenia, takie jak pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy. Od 2023 roku możliwe jest budowanie domów do 70 m² bez pozwolenia na budowę, wystarczy jedynie zgłoszenie budowy. Planowane są również zmiany w prawie budowlanym, które zniosą obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych niezależnie od ich wielkości.
Kolejnym ważnym krokiem jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, jeśli działka była wcześniej użytkowana rolniczo. Może być również konieczne uzyskanie pozwoleń na lokalizację zjazdu, opinii geotechnicznej oraz zgody na odstępstwa od przepisów w niektórych przypadkach.
Przed rozpoczęciem procesu budowlanego należy również wziąć pod uwagę:
- Lokalizację, stan i kształt działki
- Wybór odpowiedniego projektu domu, który spełni wymagania działki i potrzeby przyszłych mieszkańców
- Stan prawny działki i jej otoczenie
- Rozważenie wyboru gotowego projektu domu zamiast indywidualnego
Ponadto, należy pamiętać o minimalnych wymogach dotyczących działki budowlanej:
- Minimalna powierzchnia: 300 m² w mieście, 1000 m² na terenach podmiejskich i wsi
- Minimalna szerokość: 16 m
- Odległość domu od granicy działki: minimum 4 m przy ścianach z oknami/drzwiami, minimum 3 m przy ścianach bez otworów
Czas na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę to 65 dni.
Formalności prawne i lista dokumentów
Rozpoczynając budowę domu, należy spełnić szereg formalności prawnych i zgromadzić niezbędne dokumenty. Oto kluczowe elementy:
- Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy:
– Dla domów powyżej 70 m² wymagane jest pozwolenie na budowę.
– Dla domów do 70 m² wystarczy zgłoszenie budowy. - Dokumentacja wymagana do uzyskania pozwolenia:
– Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy.
– Mapa do celów projektowych.
– Projekt architektoniczno-budowlany i zagospodarowania działki.
– Warunki techniczne przyłączenia do sieci.
– Oświadczenie kierownika budowy. - Podczas budowy:
– Prowadzenie dziennika budowy.
– Zapewnienie bezpieczeństwa prac i obiektu.
– Ustawienie tablicy informacyjnej budowy. - Po zakończeniu budowy:
– Zgłoszenie zakończenia budowy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
– Dołączenie wymaganych dokumentów, m.in.:- Oświadczenie kierownika budowy.
- Dokumentacja geodezyjna.
- Protokoły prób instalacji.
- Złożenie wniosku o numer adresowy.
- Zameldowanie na pobyt stały.
Koszty formalne mogą obejmować m.in. opłatę za pozwolenie na budowę (0 zł dla domów jednorodzinnych lub 1 zł/m² powierzchni użytkowej), warunki przyłączenia mediów (do 150 zł), decyzję o warunkach zabudowy (598 zł) oraz projekt budowlany (ok. 2000 zł).
Etapy budowy domu
Proces budowy domu w Polsce składa się z kilku kluczowych etapów.
- Prace przygotowawcze:
– Ogrodzenie i niwelacja działki
– Wytyczenie obrysu budynku i linii przyłączy
– Prace ziemne i fundamentowe
– Instalacja wodno-kanalizacyjna w fundamentach
– Przygotowanie zbrojenia
– Budowa ścian fundamentowych
– Izolacja przeciwwilgociowa i termiczna
– Wykonanie wylewki na gruncie
– Budowa fundamentów pod ściany działowe. - Stan surowy otwarty:
– Murowanie ścian zewnętrznych i wewnętrznych, kominów
– Prace konstrukcyjne (stropy, schody wewnętrzne)
– Konstrukcja dachu (więźba, pokrycie)
– Rynny i rury spustowe.
- Stan surowy zamknięty:
– Ogrodzenie stałe
– Instalacje elektryczne, sanitarne i gazowe
– Wylewki posadzek
– Tynki wewnętrzne
– Ocieplenie i elewacja zewnętrzna
– Balustrady balkonowe, parapety zewnętrzne
– Montaż okien, rolet zewnętrznych i bramy garażowej. - Roboty wykończeniowe:
– Ocieplenie poddasza
– Montaż parapetów wewnętrznych
– Instalacja urządzeń grzewczych (kominek, kocioł, grzejniki)
– Wykończenie ścian (gładzie, malowanie)
– Instalacje elektryczne i oświetlenie
– Wykończenie kuchni i łazienek
– Układanie płytek i posadzek
– Montaż instalacji grzewczej.
Średni czas trwania poszczególnych etapów to: stan zero – 2 tygodnie do 1 miesiąca, stan surowy otwarty – 2 tygodnie do 4 miesięcy, stan surowy zamknięty – 2 do 5 tygodni, a roboty wykończeniowe – 7 do 12 tygodni. Na każdym etapie niezbędna jest kontrola i odbiór prac przez kierownika budowy przed przejściem do następnego etapu.
Potencjalne koszty przygotowań
Koszty przygotowań do budowy domu mogą znacznie się różnić w zależności od wielu czynników. Oto przegląd potencjalnych wydatków:
- Stan zero: Średni koszt osiągnięcia stanu zerowego (podstawowej konstrukcji) dla domu o powierzchni 151 m2 wynosił około 60 691 PLN w I kwartale 2023 r., co stanowi wzrost o 13,09% w porównaniu z I kwartałem 2022 r.
- Ubezpieczenie: Domy w trakcie budowy mogą być ubezpieczone, a po zakończeniu budowy ubezpieczenie można kontynuować, aktualizując wartość ubezpieczoną. Średni roczny koszt ubezpieczenia domu w budowie o wartości 300 000 PLN waha się od 183 PLN do 853 PLN, w zależności od zakresu ochrony.
- Projekty domów: Potencjalni nabywcy mogą znaleźć projekty domów nawet od 1000 zł do 10 000 zł. Są to koszty gotowego projektu, nie wliczając kosztów adaptacji.
Koszt indywidualnego projektu to natomiast koszty od 12 000 zł w górę. Oczywiście, wszystko zależy od szczegółów.
Należy pamiętać, że koszty mogą się różnić w zależności od regionu, specyfiki projektu oraz indywidualnych wymagań. Dokładne wyliczenie kosztów przygotowań wymaga konsultacji.
Tych informacji jest zbyt wiele? Porozmawiajmy!
Odezwij się do nas, aby porozmawiać o Twoich wyzwaniach w ramach bezpłatnej konsultacji.
